Rekordowo niskie stopy procentowe oraz uruchomienie atrakcyjnych programów rządowych, tj. „Mieszkanie dla Młodych” znacząco wpłynęły na sytuację na polskim rynku nieruchomości.

Zwiększenie popytu i podaży przyniosło prawdziwy rozkwit w tym sektorze gospodarki, a największe nasilenie obserwowaliśmy w latach 2015-2016. Pomyślny dla deweloperów czas to również korzystny okres dla osób, które zakup nieruchomości traktowały jako inwestycję mającą w przyszłości przynieść zysk, dzięki udostępnianiu lokalu najemcom. Najbardziej satysfakcjonującymi wynikami mogli pochwalić się inwestorzy działający w największych polskich miastach, gdzie zarówno nabywców, jak i najemców jest najwięcej.

Z opublikowanego przez NBP „Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 2016 r.” wynika, że majątek nieruchomości mieszkaniowych stanowił blisko 182 proc. PKB. Problem związany ze specyfiką tego obszaru, polega na odpowiednim dostosowaniu tempa produkcji do aktualnego zapotrzebowania. Długi czas realizacji, a także niełatwy do przewidzenia popyt utrudniają właściwe kształtowanie podaży, tym bardziej, że nastroje konsumenckie w tym wypadku uzależnione są od dostępności kredytów, wartości stóp procentowych wpływających na wysokość rat czy cen metra kwadratowego. Nie bez znaczenia pozostaje również kwestia konkurencyjności oraz prognozy.

Małe metraże do wzięcia

Jak wynika z przeprowadzonej przez NBP analizy, w 2016 r. ceny nieruchomości były raczej stabilne. W Warszawie zaobserwowano delikatną obniżkę cen transakcyjnych na rynku pierwotnym, co wynikało ze zwiększonego udziału w sprzedaży mieszkań o niższej jakości. W ogólnej ocenie jednak udostępniane lokale charakteryzuje wysoki standard, a także spójna z oczekiwaniami klientów jakość. Z kolei wyższe stawki cen mieszkań z rynku wtórnego to efekt przede wszystkim atrakcyjnej lokalizacji obiektów. Średnie ceny transakcyjne za metr kwadratowy obowiązujące w 2016 r. w 6 miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław), oscylowały w granicach 6 tys. zł i były o kilkaset złotych niższe, niż początkowo podawano w ofertach. Największe różnice pomiędzy finalną ceną sprzedażową a ofertową występowały w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, gdzie wartość wyjściowa 1 mkw. kształtowała się na poziomie niespełna 6 tys. zł, a po negocjacjach spadała nawet do ponad 5 tys. zł. W przeliczeniu na 1 mkw. najwięcej trzeba było zapłacić za małe mieszkania, których metraż zamykał się w granicach do 40 mkw. oraz lokale o powierzchni rozpoczynającej się od 80 mkw. Stosunkowo wysoka wartość największych nieruchomości bardzo często wynika z ich wysokiego standardu.

Analiza tendencji zakupowych wykazała, że największym zainteresowaniem cieszą się małe mieszkania, nie większe niż 50 mkw. Wiąże się to głównie z faktem, że ich cena całkowita jest najniższa, co z finansowego punktu widzenia pozwala na dokonanie zakupu, a ponadto stanowią one dobry wybór pod kątem inwestycji na wynajem, tym bardziej, że ich największa dostępność przejawia się w metropoliach, gdzie zapotrzebowanie na lokale na wynajem jest najwyższe. Ponadto w kontekście dopasowania oferty do potrzeb konsumenckich mieszkania te najlepiej odpowiadają na oczekiwania nabywców, co bywa problematyczne w odniesieniu do rynku wtórnego.

Liczby idą w górę

Przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytkowania w 2016 r. przez deweloperów w stosunku do poprzedniego roku zwiększyła się o 1,8 mkw. i w 2016 r. wyniosła ok. 57,7 mkw. Zmniejszył się natomiast średni metraż domów jednorodzinnych, realizowanych przez osoby prywatne – ze 135,5 do 134,6 mkw. Odnotowywany w ostatnich latach popyt pociągnął za sobą zwiększenie polskiego zasobu mieszkaniowego o kolejne tysiące nowych mieszkań. W 2016 r. udostępnionych zostało 163 tys. lokali, czyli o 4,3 tys. więcej niż w rok wcześniej. Wysokie zapotrzebowanie na nowe mieszkania stymuluje podaż, co przekłada się na wnioski o wydanie pozwolenia na budowę, których w 2016 r. było o ponad 22 tys. więcej niż w 2015 r. 

Rok 2016 to także czas wprowadzania na rynek nowych inwestycji mieszkaniowych. Biorąc pod uwagę sytuację obserwowaną w miastach wojewódzkich, prace budowlane rozpoczęły się dla 67 tys. mieszkań. Rekordowe wyniki pod tym względem wypracowały miasta tj. Gdańsk, Katowice oraz Rzeszów, gdzie nastąpiło największe ożywienie na przestrzeni ostatnich lat. W ogólnym zestawieniu dominujący udział w Bazie Rynku Nieruchomości stanowiły inwestycje mieszkaniowe wprowadzone przez warszawskich inwestorów. Tuż za nimi plasują się Gdańsk i Kraków.

Nadal kupujemy za kredyt

Zwiększone zainteresowanie mieszkaniami ściśle wiąże się z popytem na kredyty mieszkaniowe, ponieważ wciąż dominuje tendencja dokonywania zakupu mieszkania za pomocą kredytu hipotecznego. Ta forma finansowania lokalu mieszkaniowego jest najbardziej popularna w większych miastach, w mniejszych miejscowościach natomiast w większości przypadków stanowi jedynie uzupełnienie środków własnych. W 2016 r. na liczbę zawartych umów kredytowych miał wpływ program „Mieszkanie dla Młodych”. Na zawarcie umowy z bankiem zdecydowało się wówczas 27 tys. kredytobiorców, co zaowocowało kwotą 4,5 mld zł, a udzielone wsparcie osiągnęło równowartość ok. 700 mln zł. Choć zainteresowanie kredytami hipotecznymi w ostatnim czasie wzrosło, Polska na tle Unii Europejskiej nadal pozostaje wśród państw, których zadłużenie hipotekami mieści się poniżej średniej. Na zakup nieruchomości za gotówkę z reguły decydują się obcokrajowcy osiedlający się w Polsce. W omawianym okresie wzrosła bowiem liczba złożonych przez nich wniosków o pozwolenie na zakup mieszkania, a najliczniejszą grupę wnioskujących stanowili Ukraińcy.

Najem równie popularny

Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych to nie jedyna przyczyna transakcji zawieranych na rynku nieruchomości. Równie popularny jest zakup mieszkania w celach inwestycyjnych. Jak wynika z danych udostępnionych przez Ministerstwo Finansów, grono osób rozliczających się z najmu wciąż rośnie, a w porównaniu z 2015 r. ich liczba wzrosła o 11 proc. Pozwala to również sądzić, że rynek najmu zaczyna funkcjonować zgodnie z prawem. Popularność najmu jako formy mieszkalnictwa oraz inwestowania pociąga za sobą zmiany w cenach za świadczenie tego typu usług. O ile do roku 2015 sytuacja cenowa z zakresu wynajmu charakteryzowała się stabilizacją, o tyle w roku 2016 nastąpiło zwiększenie stawek, przede wszystkim zaś w największych miastach, czyli Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi czy Trójmieście.

Jak podsumowują eksperci, oddziałujące w 2016 r. czynniki ekonomiczne (wzrost zatrudnienia, zmniejszenie stopy bezrobocia) korzystnie wpłynęły na sytuację na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Dzięki temu, że wzrostowi płac nie towarzyszyło znaczące zwiększenie cen mieszkań, poprawiła się dostępność lokali mieszkaniowych. Jednym z utrudnień, które mogło odsuwać klientów od podjęcia decyzji o zakupie mieszkania, było zaostrzenie polityki kredytowej. Na podstawie dostępnych danych informujących o wielkości sprzedaży i pozwoleniach na budowę, analitycy przewidują, że jeżeli popyt na mieszkania utrzyma się na obecnym poziomie, to podaż może być niedostateczna.

Źródło: KRN.pl